La situation en 2026 : deux catégories de bailleurs sous contrainte légale
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au sens du DPE (étiquette énergie finale supérieure à 420 kWh/m²/an) ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail ou d’un renouvellement. Ce n’est pas une menace théorique : la loi Climat et Résilience (article 160, codifié à l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989) l’a inscrit dans le droit du bail depuis 2021. En 2026, les bailleurs propriétaires d’un G sont donc soit déjà en infraction, soit en train de perdre des revenus locatifs parce que le bien est vacant.
La prochaine échéance concerne les logements classés F : interdiction de mise en location au 1er janvier 2028. Avec les délais de diagnostic, de montage des dossiers d’aide, d’instruction par l’ANAH et d’exécution des travaux, il faut compter 12 à 18 mois en moyenne. Le bailleur qui attend l’été 2027 pour s’y mettre prend un risque sérieux.
En France, environ 1,5 million de logements locatifs privés sont classés F ou G (source : ADEME, données 2024). Ce parc représente un enjeu financier et juridique considérable pour des centaines de milliers de particuliers.
Ce que risque concrètement le bailleur propriétaire d’un G
Le régime de sanctions n’est pas celui d’une amende administrative versée à l’État — aucun inspecteur ne viendra sonner à votre porte. Le risque est judiciaire et contractuel :
- Le locataire peut demander en justice une réduction de loyer proportionnelle à l’inconfort lié à la performance énergétique insuffisante.
- Il peut demander des travaux sous astreinte judiciaire.
- Il peut invoquer le non-respect des critères de décence pour obtenir une résiliation aux torts du bailleur.
- En cas de litige, le juge peut ordonner la consignation des loyers jusqu’à réalisation des travaux.
Par ailleurs, le bailleur d’un G ne peut plus augmenter le loyer — ni à l’IRL, ni lors du renouvellement du bail. Cette règle du gel de loyer s’applique depuis août 2022 (décret n°2022-1079) et reste en vigueur en 2026. Sur un loyer de 700 €/mois, c’est une perte sèche de pouvoir d’achat face à l’inflation, soit environ 420 € par an pour une inflation à 2,5 %.
MaPrimeRénov’ bailleur : ce qui est accessible en 2026
Les propriétaires bailleurs ont accès à MaPrimeRénov’, mais selon des modalités différentes de celles des propriétaires occupants. Le principe : c’est le profil de ressources du locataire — présent ou futur — qui détermine le montant de l’aide, et non les revenus du bailleur lui-même.
Consultez le détail des barèmes dans notre article sur les plafonds de revenus MaPrimeRénov’ 2026 par foyer.
Taux MaPrimeRénov’ bailleur selon le profil du locataire (2026)
| Profil du locataire | Couleur MPR équivalente | Isolation combles perdus (75 €/m², plafond 70 m²) | PAC air/eau (plafond 5 000 €) |
|---|---|---|---|
| Ressources très modestes | Bleu | 75 % du coût HT plafonné | 75 % du coût HT plafonné |
| Ressources modestes | Jaune | 60 % du coût HT plafonné | 60 % du coût HT plafonné |
| Ressources intermédiaires | Violet | 45 % du coût HT plafonné | 45 % du coût HT plafonné |
| Ressources supérieures | Rose | 30 % du coût HT plafonné | 30 % du coût HT plafonné |
Source : ANAH, barèmes MaPrimeRénov’ 2026. Les montants sont plafonnés selon la nature des travaux (75 €/m² pour l’isolation des combles perdus, plafond 70 m² pour les fenêtres).
Les conditions d’éligibilité côté bailleur sont les suivantes :
- Le logement doit être loué à titre de résidence principale.
- Le bailleur s’engage à louer le bien au moins 6 ans après travaux (engagement notarial pour les montants élevés).
- Le loyer ne doit pas dépasser les plafonds de loyer ANAH selon la zone géographique (ex. : 8,32 €/m² en zone B2 pour un locataire aux ressources très modestes).
- Les travaux doivent être réalisés par un professionnel RGE (reconnu garant de l’environnement).
Un bailleur dont les revenus sont très élevés peut donc toucher 75 % de l’aide si son locataire est en situation de ressources très modestes. L’aide suit le locataire, pas le propriétaire.
Les autres dispositifs à mobiliser
CEE (Certificats d’Économies d’Énergie)
Les CEE sont cumulables avec MaPrimeRénov’. Un bailleur isolant des combles perdus ou installant une pompe à chaleur peut obtenir une prime CEE supplémentaire, versée directement par l’obligé (fournisseur d’énergie). En 2026, la valeur des CEE est inférieure à celle de 2022-2023, mais reste significative pour l’isolation : comptez entre 400 € et 1 200 € pour une isolation de combles perdus selon le délégataire.
Éco-PTZ bailleur
L’éco-prêt à taux zéro est accessible aux propriétaires bailleurs depuis 2020. En 2026, il finance jusqu’à 50 000 € de travaux (bouquet de travaux ou rénovation globale) sans intérêts, sur 20 ans maximum. Il est cumulable avec MaPrimeRénov’. Aucune condition de ressources n’est exigée, ni du bailleur ni du locataire.
TVA à taux réduit
Les travaux de rénovation énergétique sur un logement de plus de 2 ans bénéficient d’une TVA à 5,5 % au lieu de 10 % ou 20 %. Sur une facture de 20 000 € HT, cela représente une économie de 900 € à 2 900 € selon la nature des travaux et le taux normalement applicable.
Impact sur le loyer et la gestion locative pendant les travaux
Rénover un bien occupé soulève des questions pratiques que les analyses générales traitent rarement.
Les travaux nécessitent-ils de vider le logement ? Pour une rénovation globale (isolation, changement de système de chauffage, ventilation), la réponse est souvent oui, au moins partiellement. Le bailleur doit trouver une solution d’hébergement temporaire pour le locataire, ou négocier une suspension du bail — ce qui implique une perte de loyers pendant la période de travaux.
Peut-on augmenter le loyer après travaux ? En zone non tendue, oui, lors du renouvellement du bail si le bien sort de la catégorie passoire thermique. En zone tendue (Paris, Lyon, Bordeaux, entre autres), le loyer reste encadré par le plafonnement et l’IRL. La valorisation s’effectue plutôt à la relocation suivante — pas immédiatement.
Durée moyenne des travaux pour une rénovation permettant de passer de G à D : entre 3 et 6 semaines pour un appartement, 2 à 4 mois pour une maison individuelle selon l’ampleur du chantier.
Vendre ou rénover : l’arbitrage que les chiffres tranchent
Certains bailleurs font le mauvais calcul. La rénovation d’un G pour le remettre en location n’est pas toujours rentable, notamment quand :
- Le bien est situé dans une zone où la demande locative est faible (villes moyennes, zones rurales avec vacance élevée).
- Le coût de rénovation dépasse 40 à 50 % de la valeur vénale du bien.
- Le bailleur est fortement imposé (tranche marginale à 41 % ou 45 %) et les aides ne couvrent qu’une fraction des travaux.
- Le bien présente d’autres désordres structurels (toiture, humidité, électricité) qui alourdissent la facture totale.
Dans ces situations, vendre peut être plus rationnel que rénover pour louer. Un acheteur acquérant un G ou F avec décote peut avoir des motivations différentes (résidence principale, valorisation à long terme après travaux). Le bailleur, lui, récupère des liquidités et évite les risques juridiques décrits plus haut.
Cet arbitrage est analysé en détail dans notre article passoire thermique : vendre ou rénover en 2026.
La décision repose sur cinq variables concrètes : valeur vénale actuelle, coût de rénovation estimé par un AMO, niveau de loyer atteignable après travaux, fiscalité du bailleur, et horizon de détention. Sans ces cinq données chiffrées, toute recommandation reste sans fondement.
Le calendrier des démarches à respecter en 2026
Pour un bien classé F visé par l’interdiction de 2028, voici la séquence réaliste :
| Étape | Durée estimée | Commentaire |
|---|---|---|
| DPE actualisé (obligatoire) | 1 à 2 semaines | Choisir un diagnostiqueur certifié Cofrac |
| Audit énergétique (si rénovation globale) | 3 à 6 semaines | Obligatoire pour MPR parcours accompagné |
| Dépôt dossier ANAH / MPR | 4 à 8 semaines d’instruction | Ne pas démarrer les travaux avant accord de financement |
| Travaux | 1 à 4 mois | Variable selon ampleur du chantier |
| DPE post-travaux | 2 à 3 semaines | Pour valider la nouvelle étiquette énergétique |
| Total | 6 à 14 mois | À démarrer avant fin 2026 pour être serein avant janvier 2028 |
En engageant les démarches à l’été 2026, un bailleur peut raisonnablement viser une réception de chantier au premier semestre 2027, avec une marge de sécurité avant l’échéance légale.
Ce qu’il faut retenir
Le cadre légal est fixé : les G sont hors location depuis janvier 2025 (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi Climat et Résilience), les F le seront en janvier 2028. MaPrimeRénov’ est accessible aux bailleurs, mais sous conditions réelles : profil de ressources du locataire, engagement de location sur 6 ans, artisan RGE, loyer plafonné par zone. L’éco-PTZ jusqu’à 50 000 €, sans condition de ressources, reste le levier financier le plus souple à mobiliser en parallèle.
Rénover pour louer n’est rationnel que si les chiffres le confirment après un audit sérieux par un AMO. Vendre un bien dégradé avec décote n’est pas un échec : c’est parfois le choix le plus cohérent au regard de la fiscalité et de la localisation du bien. Attendre 2027 en espérant un report législatif, en revanche, fait peser un risque juridique et financier dont les conséquences sont documentées.
Questions fréquentes
Sources
- Calendrier d'interdiction de location des passoires thermiques — Service-public.fr
- MaPrimeRénov' propriétaires bailleurs — France-Renov.gouv.fr
- Loi Climat et Résilience, article 160 — Legifrance
- Plafonds de ressources ANAH 2026 — ANAH
- Décret n°2021-19 relatif au critère de performance énergétique — Legifrance
