Ce que la loi interdit déjà — et ce qu’elle interdira bientôt
Le calendrier est fixé depuis la loi Climat et Résilience n° 2021-1104, publiée au Journal officiel du 24 août 2021. En 2026, voici l’état des interdictions :
- G (> 450 kWh/m²/an) : interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 pour tous les nouveaux baux et renouvellements (article 160 de la loi n° 2021-1104).
- F : interdiction de louer prévue au 1er janvier 2028.
- E : interdiction prévue au 1er janvier 2034.
Ces dates figurent noir sur blanc dans le texte législatif. Aucune réforme n’a remis en cause ce calendrier à ce jour.
Conséquence directe pour un propriétaire qui louerait encore un G en 2026 : le locataire peut réclamer une réduction de loyer ou engager une procédure pour logement indécent sur le fondement du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Le risque n’est pas théorique — plusieurs décisions de tribunaux d’instance ont déjà fait droit à ce type de demande depuis 2025.
Pour un propriétaire de F, la fenêtre se referme. Il reste deux ans avant l’échéance de 2028. Le délai moyen d’un projet de rénovation globale accompagnée, de la première visite à la réception des travaux, est de 12 à 18 mois. Le calendrier est serré.
La décote à la vente : des chiffres, pas des estimations vagues
Vendre une passoire thermique sans rénover est possible. Mais à quel prix ?
Les Notaires de France publient depuis 2022 des analyses comparatives sur l’impact du DPE sur les prix de vente. Les ordres de grandeur les plus récents :
| Étiquette DPE | Décote moyenne vs étiquette C | Zone tendue (IDF) | Zone détendue |
|---|---|---|---|
| D | 0 à -3 % | Négligeable | -1 à -3 % |
| E | -3 à -8 % | -3 à -6 % | -5 à -8 % |
| F | -8 à -15 % | -7 à -12 % | -10 à -15 % |
| G | -10 à -20 % | -8 à -15 % | -15 à -20 % |
Ces chiffres varient selon la tension du marché local, la surface, et la nature des acheteurs. Un investisseur locatif ne peut plus acheter un G pour le louer : la demande se restreint donc aux acheteurs occupants, qui intègrent le coût des travaux dans leur offre.
Ce que ça signifie concrètement : sur un appartement estimé 250 000 € en étiquette C, un G équivalent se vend entre 212 000 € et 225 000 €. La décote absorbe une partie du coût des travaux, mais rarement la totalité.
Cas concret n°1 : appartement 80 m² à Paris (arrondissement central)
Situation de départ : appartement haussmannien, 80 m², DPE G (520 kWh/m²/an), chauffage électrique par convecteurs, simple vitrage partiel. Valeur estimée en étiquette C : 520 000 €.
Option A — Vente immédiate sans travaux
- Prix de vente réaliste : 460 000 à 475 000 € (décote de 9 à 12 %)
- Délai de vente estimé : 3 à 6 mois, contre 1 à 2 mois pour un logement classé C
- Acheteurs potentiels : limités aux occupants prêts à entreprendre les travaux eux-mêmes
Option B — Rénovation globale puis revente
Travaux typiques pour passer de G à C sur ce profil :
| Poste de travaux | Coût brut estimé | Aide MaPrimeRénov’ (ménage intermédiaire) | Reste à charge |
|---|---|---|---|
| Isolation combles/murs | 14 000 € | 5 600 € | 8 400 € |
| Pompe à chaleur air/eau | 18 000 € | 9 000 € | 9 000 € |
| Fenêtres double vitrage | 8 000 € | 1 200 € | 6 800 € |
| Total | 40 000 € | 15 800 € | 24 200 € |
Montants basés sur les barèmes ANAH 2026. Le taux d’aide varie selon les ressources du ménage.
- Valeur après travaux : 510 000 à 520 000 € (proche d’un C)
- Gain net vs vente immédiate : 510 000 € − 475 000 € − 24 200 € = +10 800 € environ
- À cela s’ajoute l’accélération de la vente et l’élargissement du bassin d’acheteurs potentiels
Verdict Paris : la rénovation est rentable si le reste à charge est maîtrisé. Elle l’est nettement plus pour un propriétaire bailleur qui souhaitait louer : impossible en G, possible et rentable en C.
Cas concret n°2 : maison 80 m² en province (marché détendu, Creuse ou Corrèze)
Situation de départ : pavillon des années 1970, 80 m², DPE G (580 kWh/m²/an), chauffage fioul, aucune isolation en combles. Valeur estimée en étiquette C : 90 000 €.
Option A — Vente sans travaux
- Prix de vente réaliste : 72 000 à 76 000 € (décote de 15 à 20 %)
- Les marchés détendus amplifient la décote : peu d’acheteurs, forte pression à la négociation
Option B — Rénovation partielle ciblée (passer de G à D)
Objectif moins ambitieux : sortir du statut de passoire sans viser le C.
| Poste | Coût brut | Aide (ménage modeste, 50 %) | Reste à charge |
|---|---|---|---|
| Isolation combles perdus | 4 500 € | 2 250 € | 2 250 € |
| Isolation plancher bas | 3 500 € | 1 750 € | 1 750 € |
| Pompe à chaleur air/air | 6 000 € | 3 000 € | 3 000 € |
| Total | 14 000 € | 7 000 € | 7 000 € |
- Valeur après travaux (DPE D) : 82 000 à 86 000 €
- Gain net vs vente immédiate : 84 000 € − 74 000 € − 7 000 € = +3 000 €
Verdict province détendue : une rénovation lourde est difficile à rentabiliser sur des marchés peu valorisés. La stratégie pertinente est une rénovation ciblée pour sortir du classement F/G, pas une rénovation globale. Vendre sans travaux reste une option défendable si l’urgence de liquidité prime sur la maximisation du prix.
MaPrimeRénov’ en 2026 : ce que les bailleurs et vendeurs doivent intégrer
Les aides ne sont pas réservées aux propriétaires occupants. Trois points modifient l’équation en 2026 :
Propriétaire bailleur : accès au Parcours Accompagné sous condition de loyer maîtrisé (conventionnement Anah) pendant 6 ans. Le taux d’aide est identique à celui des occupants selon les ressources du bailleur, conformément aux conditions publiées par l’ANAH.
Propriétaire qui revend après travaux : aucune obligation de conservation du bien. En revanche, une revente dans les 3 ans suivant le versement de MaPrimeRénov’ peut entraîner un remboursement partiel de l’aide, selon les clauses du contrat signé avec l’ANAH.
CEE (Certificats d’Économie d’Énergie) : cumulables avec MaPrimeRénov’. Les montants varient selon les obligés (EDF, TotalEnergies, Engie, etc.) et les lots de travaux. Ils représentent entre 1 000 € et 5 000 € supplémentaires sur une rénovation globale — une ligne à ne pas négliger dans le calcul de reste à charge.
Pour comprendre comment votre étiquette DPE actuelle conditionne l’accès aux aides et le montant de votre dossier, consultez notre article sur l’impact du DPE sur MaPrimeRénov’ et votre dossier en 2026.
Par geste ou rénovation globale : deux logiques, deux résultats
C’est la question centrale une fois la décision de rénover arrêtée. Deux approches s’opposent :
Parcours par geste : travaux isolés (une pompe à chaleur, une isolation de combles), plus rapide à mettre en œuvre, moins coûteux à court terme. Mais ce parcours n’ouvre pas droit aux taux d’aide maximum de MaPrimeRénov’ et ne garantit pas le saut de deux classes DPE.
Parcours Accompagné (rénovation d’ampleur) : obligatoire pour accéder aux taux d’aide les plus élevés — 50 % à 70 % du coût des travaux pour les ménages modestes et très modestes selon les barèmes ANAH 2026. Ce parcours exige un accompagnateur rénov’ agréé (AMO), un gain minimal de deux classes DPE, et une cohérence technique de l’ensemble des travaux.
En 2026, pour une passoire classée F ou G, le Parcours Accompagné est presque toujours plus rentable dès lors que le ménage est éligible aux tranches intermédiaires ou modestes. Le coût de l’AMO — entre 500 € et 1 500 € selon les prestataires — est lui-même partiellement pris en charge par l’aide Mon Accompagnateur Rénov’.
Ces deux logiques sont détaillées dans notre comparatif Parcours par geste vs Parcours Accompagné en 2026.
Notre lecture des situations les plus fréquentes
La question « vendre ou rénover » n’a pas de réponse universelle. Voici notre analyse des cas les plus courants :
Vendre sans rénover est pertinent si : le bien se situe en zone détendue avec une valeur vénale faible (moins de 100 000 €), si la situation financière du propriétaire ne permet pas d’avancer le reste à charge, ou si le logement présente des problèmes structurels indépendants du thermique — toiture défaillante, humidité chronique, fondations.
Rénover avant de vendre est pertinent si : le bien se situe dans une métropole ou une zone tendue, si le reste à charge est finançable (fonds propres ou éco-PTZ), et si le DPE cible est atteignable avec des travaux techniquement cohérents.
Louer un G en 2026 est une exposition juridique et financière : risque de procédure locataire, impossibilité de renouveler le bail, aucune valorisation attendue du marché. Si vous détenez un G locatif, rénover ou vendre sont les deux seules options raisonnables.
Un paramètre souvent sous-estimé dans l’arbitrage : la durée réelle d’un Parcours Accompagné. Entre le premier diagnostic, le dépôt de dossier ANAH, le choix des artisans RGE, les travaux, et le versement de l’aide, le délai total est de 12 à 18 mois. L’avance de trésorerie nécessaire avant remboursement peut atteindre 20 000 à 40 000 € selon l’ampleur du chantier. Ce paramètre, plus que le montant des aides, est souvent ce qui bloque les projets.
